🌿 2026년 2월 최신 업데이트 | 국토교통부 공식 정보
🌱 왜 내 땅을 모를 수 있을까?
부모님이나 조부모님이 갑작스럽게 돌아가셨거나, 오랜 세월 재산 관리를 제대로 못 한 경우, 본인 이름으로 되어 있거나 돌아가신 조상 명의로 아직 이전되지 않은 토지가 전국 어딘가에 남아 있을 수 있습니다. 경상남도에서 30여 년 전 처음 도입한 '조상땅 찾기 서비스'가 국민적 호응을 얻은 이유도 이 때문입니다.
특히 한국전쟁, 새마을운동, 토지구획정리사업 등 굵직한 역사적 사건들이 이어지면서 땅의 소유권이 제대로 정리되지 못한 경우가 많습니다. 조부모님이 농지를 소유했지만 상속 절차를 밟지 못하고 돌아가신 케이스, 부모님이 먼 친척 명의로 토지를 관리하다 연락이 끊긴 경우 등이 대표적입니다.
'조상땅 찾기'는 조회 서비스입니다. 땅을 찾아줘도 자동으로 내 명의가 되는 것은 아닙니다. 확인 후 반드시 상속등기를 별도로 진행해야 실질적인 재산권 행사가 가능합니다.
🔍 내토지찾기 vs 조상땅찾기 — 뭐가 다른가요?
비슷해 보이지만 이 두 서비스는 대상과 목적이 완전히 다릅니다. 내 상황에 맞는 서비스를 먼저 파악하는 것이 중요합니다. 아래 비교표를 확인하세요.
🏠 내토지찾기 (본인 소유 토지 조회)
- 대상: 살아있는 본인 명의 토지 전체 조회
- 목적: 내가 소유한 토지·아파트를 한 번에 확인
- 방법: K-Geo플랫폼 공인인증 로그인 후 즉시 조회
- 제한: 모바일·Mac 환경 이용 불가 (PC 전용)
- 비용: 무료
🌾 조상땅찾기 (사망한 가족 명의 토지 조회)
- 대상: 돌아가신 부모·배우자·자녀 명의 토지 조회
- 목적: 상속받지 못한 조상 명의 토지 발굴
- 방법: 온라인(K-Geo) 또는 시·군·구청 방문
- 제한: 온라인은 2008.1.1. 이후 사망자만 가능
- 비용: 무료 (지역별 상이, 사전 확인 권장)
조회 결과는 토지(임야)대장상의 최종 소유자를 기준으로 합니다. 이미 타인에게 매매·이전된 토지는 결과에 나타나지 않으며, 1910년 이전 작성된 기록은 검색이 불가합니다. 반드시 등기부등본으로 최종 확인해야 합니다.
🖥️ 내 토지 직접 조회하기 — K-Geo플랫폼
본인 명의로 등록된 땅을 전국 단위로 한 번에 확인하고 싶다면 K-Geo플랫폼의 '내토지찾기' 서비스를 이용하세요. 공인인증서(또는 금융인증서) 로그인 한 번으로 전국 토지와 아파트를 즉시 조회할 수 있습니다.
K-Geo플랫폼 접속 (PC 윈도우만 가능)
www.kgeop.go.kr 접속 → 상단 메뉴 [토지찾기] → [내토지찾기] 클릭. 모바일·Mac에서는 이용이 불가하므로 반드시 윈도우 PC를 사용하세요.
본인 인증
공동인증서, 금융인증서, 정부통합인증 중 하나를 선택해 본인인증을 완료합니다. 인증 수단이 없으면 시·군·구청 민원실을 방문해야 합니다.
개인정보 동의 및 조회
개인정보 수집·이용 동의 후 조회 버튼을 클릭하면 본인 명의로 등록된 전국 토지와 아파트 목록이 즉시 표시됩니다.
결과 확인 및 등기부등본 대조
조회 결과에 지번·지목·면적·용도지역이 표시됩니다. 이 자료는 증명서가 아니므로 반드시 등기부등본과 대조해 최종 확인하세요.
📱 조상땅찾기 온라인 신청 — 2026년 2월 개선
국토교통부는 2026년 2월 12일부터 K-Geo플랫폼의 온라인 조상땅찾기 신청 절차를 전면 개선했습니다. 기존에는 가족관계증명서·기본증명서를 직접 전자문서로 발급받아 업로드해야 했지만, 이제는 정보제공 동의만으로 즉시 신청이 가능해졌습니다. 소요 시간이 3분 내외로 획기적으로 줄었습니다.
신청인이 '행정정보 공동이용 동의'만 하면, 지방정부 담당자가 'e하나로민원' 시스템을 통해 가족관계증명서·기본증명서를 직접 실시간으로 열람해 상속인 여부를 확인합니다. 고령자·장애인 등 디지털 취약계층도 훨씬 쉽게 이용할 수 있게 됐습니다.
📌 온라인 신청 가능 대상 (반드시 확인)
- 사망일 기준:2008년 1월 1일 이후 사망한 부모·배우자·자녀의 토지만 온라인 신청 가능
- 기본증명서 조건:사망인 기준 기본증명서에 사망일자가 표기되어 있어야 함
- 가족관계 확인:가족관계증명서로 사망인과 신청인의 가족관계가 확인 가능해야 함
- 조부모 온라인 불가:조부모·외조부모는 온라인 제한, 방문 신청 권장
- 환경 제한:모바일·Mac에서는 서비스 이용 불가, 윈도우 PC에서만 신청 가능
🖥️ 온라인 신청 단계별 방법
K-Geo플랫폼 접속 및 로그인
www.kgeop.go.kr 접속 → [토지찾기] → [조상땅찾기] 메뉴 클릭 → 공동인증서 또는 금융인증서로 본인 인증
조회 대상자 정보 입력
돌아가신 분(조회 대상자)의 성명·주민등록번호 입력. 주민등록번호가 없는 경우 본적지·출생지·사망지 등 특정지역 5곳을 지정해 이름으로 조회 가능
행정정보 공동이용 동의 (★핵심 — 2026.2.12 개선)
서류 업로드 없이 '행정정보 공동이용 동의'에 체크 → 담당자가 시스템으로 직접 서류를 확인합니다. 기존 PDF 업로드 방식도 선택 가능
신청 완료 및 결과 확인
접수 완료 후 처리기한은 최대 3일 이내. 승인 SMS를 받은 뒤 K-Geo플랫폼 [신청내역] 메뉴에서 결과를 확인합니다.
🏢 조상땅찾기 방문 신청 — 서류·절차 완벽 정리
2008년 이전 사망자(조부모 포함)이거나, 온라인 환경이 여의치 않을 때는 거주지와 가까운 시·군·구청 지적(토지정보)부서를 직접 방문하면 됩니다. 방문 시에는 '조상땅찾기 증빙서류 발급'과 '조상땅찾기 신청'을 원스톱으로 처리할 수 있습니다.
📄 방문 시 필요 서류
📅 2008년 1월 1일 이후 사망자
- 사망자의 기본증명서 1통
- 신청인의 가족관계증명서 1통 (상속관계 확인)
- 신청인 신분증 (주민등록증·운전면허증·여권)
- 대리인 신청 시 위임장 필수
📅 2008년 1월 1일 이전 사망자
- 사망자의 제적등본 (사망일자·상속관계 확인되어야 함)
- 신청인 신분증
- 대리인 신청 시 위임장 필수
- ※ 온라인 신청 불가, 반드시 방문 필요
부부·형제·부자간 가족관계라도 본인이 직접 방문하지 않으면 위임장이 반드시 있어야 열람 신청이 가능합니다. 위임장 서식은 시·군·구청 비치분 또는 국가공간정보센터 운영규정 별지 서식을 사용하세요. 또한 지역에 따라 수수료 발생 여부가 다를 수 있으니 방문 전 해당 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
📞 문의 및 신청 채널
- 국토교통부 국가공간정보센터:044-201-3494
- 시·군·구청 지적부서:거주지 관할 시청·구청·군청 민원실 또는 지적(토지정보)부서
- 경기도 광역 포털:경기부동산포털(gris.gg.go.kr) — 경기도민 대상 내토지찾기 서비스 운영
⚖️ 땅을 찾은 뒤 반드시 해야 할 것
조회를 통해 토지 존재를 확인했다면, 실제 재산권 행사를 위한 후속 절차가 필요합니다. 조회 결과는 조회일 뿐, 이 단계에서 멈추면 토지를 매각하거나 담보로 제공하는 것이 불가합니다.
1️⃣ 등기부등본 확인 — 반드시 먼저
조회 결과는 지적전산자료(토지대장) 기준이므로 등기부등본의 소유자와 다를 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 토지의 등기부등본을 열람해 현재 실제 소유자를 최종 확인하세요. 열람 수수료는 700원(온라인 기준)입니다.
2️⃣ 취득세 신고·납부 — 기한 엄수
상속으로 토지를 취득한 경우 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 신고불성실가산세 20%와 납부불성실가산세(1일당 0.025%)가 추가로 부과됩니다. 취득세 신고는 상속등기 전이라도 먼저 할 수 있으니, 등기가 늦어질 것 같으면 취득세를 먼저 납부해 두는 것이 좋습니다.
외국에 주소가 있는 상속인이 포함된 경우 신고·납부 기한은 9개월로 연장됩니다.
3️⃣ 상속등기 — 기한은 없지만 빨리 하는 것이 유리
상속등기 자체는 법적 기한이 없습니다. 등기를 하지 않아도 법률상 상속권은 인정되므로 과태료가 부과되지 않습니다. 그러나 토지를 매각하거나 담보로 제공하려면 반드시 상속등기를 먼저 완료해야 합니다. 상속인이 여러 명일 경우 공동으로 상속등기를 신청하거나, 상속인 1인이 전체 상속인 지분을 대표로 신청할 수도 있습니다.
일부 블로그에서 "상속등기를 1년 이내에 안 하면 과태료가 부과된다"고 적혀 있는데, 이는 잘못된 정보입니다. 법무사 전문가 확인 및 대법원 판례 기준으로 상속등기 지연 과태료는 없습니다. 다만 취득세 납부 기한은 반드시 지켜야 합니다.
⚠️ 놓치면 안 되는 주의사항 5가지
1️⃣ 조회 결과 ≠ 법적 소유 증명
내토지찾기·조상땅찾기 결과는 지적전산자료 기준입니다. 토지대장과 등기부등본이 일치하지 않는 경우도 있습니다. 실제 소유권은 법원 등기부등본이 최우선입니다. 조회 결과는 반드시 등기부등본으로 대조 확인하세요.
2️⃣ 이미 처분된 토지는 조회되지 않습니다
토지대장의 최종 소유자만을 기준으로 검색하기 때문에, 조상이 생전에 이미 타인에게 매각했거나 다른 명의로 이전된 토지는 검색 결과에 표시되지 않습니다. 결과가 없다고 해서 반드시 땅이 없는 건 아니며, 권리 이전 내역은 등기부등본으로 별도 확인해야 합니다.
3️⃣ 1910년 이전 기록은 조회 불가
토지·임야대장이 최초로 작성되기 이전인 1910년 이전의 소유권은 전산 기록 자체가 없어 검색이 불가합니다. 이 시기 기록에 대한 권리 확인은 별도의 법적 절차가 필요합니다.
4️⃣ 안심상속 원스톱 서비스도 함께 활용하세요
토지뿐 아니라 금융자산, 자동차, 세금, 연금, 보험까지 한 번에 상속 여부를 확인하고 싶다면 '안심상속 원스톱 서비스'가 더 효율적입니다. 주민센터(방문) 또는 정부24(온라인)에서 신청 가능하며, 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 이내에 신청해야 합니다.
5️⃣ 취득세 기한만큼은 절대 넘기지 마세요
상속등기는 늦어도 과태료가 없지만, 취득세는 6개월 이내 납부하지 않으면 가산세 20%가 부과됩니다. 상속등기가 늦어질 것 같으면 취득세만이라도 먼저 신고·납부해 두는 것이 손해를 최소화하는 방법입니다.
정부24(www.gov.kr) 온라인 신청 또는 주민센터 방문 신청 | 신청기한: 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 이내
❓ 자주 묻는 질문 7가지
✅ 마무리 — 지금 바로 해야 할 행동
숨겨진 내 땅을 찾는 것은 생각보다 어렵지 않습니다. 2026년 2월 12일부터 온라인 신청이 서류 없이 3분 만에 가능해졌기 때문에 이제는 직장인도 점심시간 5분이면 충분합니다. 핵심 내용을 다시 정리하면 다음과 같습니다.
- 📌 내 토지 확인: K-Geo플랫폼(kgeop.go.kr) → 내토지찾기 → 공인인증 로그인 → 즉시 조회
- 📌 조상땅찾기 온라인: 2008년 이후 사망한 부모·배우자·자녀만 가능 → 정보 동의만으로 3분 신청
- 📌 조부모·2007년 이전 사망자: 시·군·구청 방문 → 제적등본 또는 가족관계증명서 지참
- 📌 땅 발견 후: 등기부등본 대조 → 6개월 이내 취득세 납부 → 상속등기 진행
- 📌 금융·연금 포함 전체 상속 조회: 정부24 안심상속 원스톱 서비스 활용 (사망 후 1년 이내)
오늘 당장 K-Geo플랫폼에 접속해 내 명의 토지부터 확인해보세요. 아는 것과 모르는 것의 차이가 수천만 원이 될 수 있습니다.
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